2項道路に補助はあるのか
こんにちは、FPマックです。
最近家の近所で土地が売り出されました。前面道路が4ｍに満たない、いわゆる２項道路に面しているのです。
もともと荒れ地で、販売元の不動産屋が整備して売り出しを始めましたが、すでにセットバックを行った後のようです。
ちなみに、建築基準法では、建物を建てるには幅員4m以上の公道や位置指定道路（私道）に間口が2ｍ以上接していなければならないという接道義務があります。
ただし、4mに満たない道路でも、道路の中心線より2m（道路を挟んだ向かい側ががけや河川などの場合はその境界線から4m）後退し、そこまでを道路との境界線とすれば、建築基準法上の道路とみなされます。
この道路を２項道路といい、境界線を後退させることをセットバックといいます。
そこで疑問に思いました。一般的にこの２項道路のセットバックの設置や維持の費用は一体だれが負担するのだろうかと。果たして市町村からの補助は出るのだろうかと。
もし新たマイホームを建てる土地を探している場合は、２項道路に面しているかはチェックしておく必要があります。
今回はこの辺りを順に紐解いて説明していきたいと思います。
セットバックの対応費用に補助はあるのか
２項道路に面した土地に新たに建物を建築する際にはセットバックが必要というお話をしました。
では、セットバックの設置費用や維持費用はいったい誰が負担するのでしょうか？
結論から申し上げると、これは所有者の負担になるのです。
セットバックの費用には設置するための費用と維持するための費用が発生します。
①セットバックの設置費用
設置費用とは、アスファルト舗装して道路としての機能を果足せるようにするための工事費用です。セットバックするとは言え、所有者は自分ですので、自費で舗装する必要があります。
なんとも納得のいかないお話ですが、舗装は所有者が実施しなければならないのです。
なお、この後で詳しくご説明しますが、土地を市町村に寄付することで、工事費用の補助を受けることもできるようですので、お住いの市町村にご確認ください。
②セットバックの維持費用
維持費用とは、セットバック部分土地の固定資産税に関してです。当然のことながら、道路として提供しているとは言え、所有者に対して固定資産税が課税されます。
これに関しても、土地を市町村に寄付することで固定資産税の課税を回避する方法を後ほどご説明します。
セットバック後の土地は誰のもの
セットバックを行うと、セットバック部分は道路として指定を受けるため、当然一切の建築物の設置は認められなくなります。
車庫やガレージ、屋根のない駐輪場であっても全てＮＧとなってしまいます。
たまに、花壇や鉢植えを置いている家を見かけますが、原則として道路という扱いになるため、ＮＧだと考えられます。
さて、セットバックした後の敷地は誰のものになるのでしょう。
実は、建築基準法に基づいてセットバックを行ったものの、土地自体は所有者のものに変わりありません。
自分の土地でありながら、道路として市町村に提供しなければならないのです。
しかも、何もしないで所有していると、セットバック部分を含め固定資産税が課税されてしまいます。なんか納得いきませんね。
しかしながら、２項道路に面した土地に新たに建築物を建てる、もしくは立て直す場合にはセットバックは必須となりますから、対策を立てる必要があります。
セットバックをした場合の善後策
法律に従ってセットバックをしたものの、利用できない土地を放置しておいてはいけません。
以下の方法を実施してみましょう。
①固定資産税の非課税申請
セットバック部分の土地は、役所への申請により非課税とすることができます。
ただし、土地の分筆が必要となります。土地の分筆をしっかり行い道路境界線を確定させた状態で申請を行えば、非課税扱いとしてセットバック部分の土地の固定資産税の納税義務が免除されます。
なお、分筆費用については補助金制度も存在しますので、これに関しては市町村に確認をしてみることをお勧めします。
分筆が必要と申しましたが、分筆できない事情の人もいるので、役所によっては分筆しないでも受け付けてもらえる場合もあります。
建築基準法や消防法を起因としてセットバックを行うため、登記を必要とするという拘束力は元々ないという事情があります。
②セットバック部分の土地の寄付
セットバック部分は保有していても建築面積として参入されない土地ですので、お住いの市町村へ所有権も移転して管理してもらいたい場合は、土地の寄付を行う事が可能です。
なお、土地の寄付を受け付けてくれない市町村も存在するため、寄付を希望する場合はお住いの市町村に確認をしてみてください。
セットバック部分の土地を市町村に寄付すれば、所有権は市町村に移転し、固定資産税の課税は免れます。
まとめ
新たに土地を購入する際は、２項道路に面した土地を物件情報であればセットバックが必要である旨が記載されているはずなので、要確認です。
また、すでに２項道路に面した土地を所有している場合は、塀を残しておくなど、セットバックを回避する方法も存在しますので、なるべく費用が発生しない方法を取ることを考えて頂ければいいかと思います。
セットバックには費用が掛かり、さらにその費用は基本的に所有者負担ですので、デメリットしかないことになります。
もしそのような土地の購入を考えており、セットバック費用を考慮しても高いと感じたなら、価格交渉をすることをお勧めします。
セットバックの対応には何かと費用が発生するのです。
では、また次回。
